DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES POUR LA VENTE

Lors d’une vente de bien immobilier d’un immeuble ou partie d’immeuble bâti, et quelle que soit sa destination (habitation, bureaux ou commerces), le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de tous les éléments qui peuvent déterminer son engagement par des diagnostics techniques.

L’ensemble des diagnostics sont rassemblés dans un document unique appelé Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Il comprend jusqu’à 11 documents énumérés à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation. Le DDT ne comprendra pas nécessairement tous les documents, cela dépend de l’année de construction et sa zone géographique. Par exemple le diagnostic termite ne sera pas requis si l’immeuble n’est pas situé dans une zone infectée par les termites délimitée par l’arrêté préfectoral.

Le DDT doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente ou compromis de vente et à défaut à l’acte authentique de vente (code de la construction et de l’habitation article L271- à L271-6 et R271-1 à D271-5)

1/ Le diagnostic PLOMB – Le Constat d’exposition au plomb – CREP, (Prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique) est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans les logements. Il doit être accompagné d’une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé (saturnisme) et les précautions à prendre en présence de revêtements contenants du plomb. Le CREP concerne les immeubles ou partie(s) d’immeuble d’habitation dont le permis de construire à été délivré avant le 1^er janvier 1949. Sa validité est d’un an si le constat est positif et illimité s’il est négatif.

2/ Le diagnostic AMIANTE (prévu à l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique). L'état d'amiante est un document qui mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Sont concernés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Sa validité est de 3 ans en cas de présence d’amiante et illimité en cas d’absence. Toutefois si le diagnostic a été réalisé avant le 1^er avril 2013, même en l’absence d’amiante, il doit être renouvelé.

3/ Le diagnostic TERMITES (prévu par l’article L. 126-24 du Code de la santé publique) est un document à réaliser pour connaitre l’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages dans tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées et délimitées par arrêtés préfectoraux. Sa validité est de 6 mois.

4/ L’état de l’installation intérieur de GAZ (prévu à l’article L.134-9 du Code de la Construction et de l’habitation), est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz dans les logements. Il est à fournir pour tout immeuble d’habitation ou partie d’immeuble d’habitation dont l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour la location.

5/ Le diagnostic ELECTRICITE (prévu à l’article L.134-7 et R 126-35 et R 126-36 du Code de la construction et de l’habitation) est un diagnostic qui donne l’état de l’installation intérieure électrique d’un logement. Il est à fournir pour tout immeuble d’habitation ou partie d’immeuble d’habitation dont l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour la location.

 6/ L’état des risques naturels et technologiques (état des risques et pollutions – ERP) (prévu à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement). Le futur acheteur doit être informé par le vendeur des risques auxquels le logement est exposé (aléas naturels, miniers, technologiques, sismiques, potentiel radon, et pollution des sols). Tous les types d’immeubles situés dans une zone couverte par le plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, dans une zone à potentiel radon ou zone sismicité définie par décret sont concernés. Sa validité est de 6 mois. A noter, qu’à partir du 1^er janvier 2025 les vendeurs, dont le bien est situé dans une zone assujettie à obligation de débroussaillement, devront en informer obligatoirement l’acheteur sur l’état des risques (décret du 29 avril 2024)

7/ Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique (prévus aux articles L 126-26 à L126-33-1 et R 126-15 à R 126-20 du Code de la construction et de l’habitation). Le DPE est un document qui sert à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Le DPE a fait l’objet d’une réforme issue de la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 aout 2021. Ce texte rend obligatoire à compter du 1^er avril 2023 l’audit énergétique lorsque le bien immobilier hors copropriété est considéré comme passoire énergétique, c’est-à-dire lorsque le DPE est de classe F où G. Se rajoutera la classe E à compter du 1^er janvier 2025. Le DPE est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée et donne la classification du logement en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et d’évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance et du montant des dépenses théoriques pour les éventuels travaux. Sont concernés par le DPE tous les bâtiments clos et couverts comportant une installation de chauffage ou d’eau chaude. Sa validité est de 10 ans. A noter que les DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 ne sont plus valables et que ceux réalisés entre le 01 janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

8/ le diagnostic ASSAINISSEMENT (prévu à l’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique) est un document issu du contrôle de l’installation des assainissements individuels. Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public sont concernés. Toutefois il existe des arrêtés municipaux qui rendent obligatoire la réalisation des assainissements collectifs. Sa viabilité est de 3 ans.

9/ Le diagnostic MERULE est une information sur la présence d’un risque de mérule, il concerne tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral (article L. 131-3 du Code de la construction et de l’habitation). Sa validité n’a pas de durée fixée.

10/ Le diagnostic BRUIT ou « état des nuisances sonores aériennes » (prévu à l’article L. 112-11 du Code de l’urbanisme) est un document qui permet de connaitre l’existence de nuisances sonores aériennes. Ce diagnostic est à établir lorsque le bien vendu, immeuble ou partie d’immeuble à usage d’habitation et professionnel, est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.

11/ Les appareils de CHAUFFAGE à BOIS. Du fait de constater que les cheminées à foyer ouvert sont à l’origine d’importantes émissions de dioxyde de carbone et de pollution aux particules fines, la loi Climat et Résilience du 22 aout 2021 (article 158) a créé le onzième diagnostic du DDT (article L 271-4, I, 11 du Code de la construction et de l’habitation). Depuis le 25 aout 2021, les vendeurs, dont le bien possède un ou plusieurs appareils de chauffage au bois situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère, doivent fournir un certificat attestant de la conformité de ces appareils de chauffage au bois, aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet du département.

Se rajoute aux onze diagnostics du Dossier de Diagnostic Technique - DDT - plusieurs documents complémentaires à fournir suivant la nature, le type et la situation du bien vendu.

Le certificat de mesurage LOI CARREZ. La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez protège les acheteurs de lot en copropriété en encadrant le calcul des surfaces privatives. Le certificat atteste de la surface du lot de copropriété vendu. Il s’applique sur tous les lots de copropriété à usage d’habitation, professionnel ou commercial a l’exception des caves, garages, emplacements de parking et des lots inférieurs à 8 m². Sa validité est permanente.

Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété est demandé pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de 10 ans.

L'étude géotechnique mis en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018, elle est prévue par l'article L. 132-5, L. 132-8 et R 132-3 du Code de la construction et de l'habitation. Elle permet de connaitre la véritable qualité et la nature d'un terrain destiné à la construction. Sa validité est de 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.