ACHETER UN BIEN IMMOBILIER DIT PASSOIRE THERMIQUE, ET SI C'ETAIT LE BON PLAN ?
Aujourd’hui, il n’y a aucune interdiction de vendre un bien, maison ou appartement, dit passoire thermique. Depuis le 1er avril 2023 le décret n°2022-780 oblige les propriétaires de maison individuelle à fournir au futur acquéreur un audit énergétique. Ce document propose plusieurs scénarios de travaux de rénovation énergétique pour améliorer les performances énergétiques du logement. Il doit être réalisé par un professionnel certifié.
L’audit énergétique va vous permettre de connaitre les travaux à réaliser pour améliorer l’efficacité énergétique du logement et de recenser les zones de déperditions thermiques et anticiper les travaux à venir. L’audit énergétique est assorti de scénarios de travaux qui chiffrent le montant estimé des chantiers, afin de vous faire une idée plus précise des travaux à mener. Avant l’achat, pensez à vous renseigner sur les aides à la rénovation. Actuellement de nombreuses subventions existent pour encourager la rénovation énergétique.
Les principales aides sont :
MaPrimeRenov' réservé aux logements de plus de 15 ans, ce qui est souvent le cas des passoires thermiques.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui peut aller jusqu'à 30 000 € à 0% d'intérêts remboursables sur 20 ans.
Diverses subventions locales.
Ces aides sont souvent cumulables et permettent de faire baisser le montant des travaux. Des simulations peuvent être faites pour savoir le montant que vous pouvez prétendre.
L'investissement locatif et l'achat de votre résidence principale.
Si vous achetez une passoire thermique pour un investissement locatif, vous serez dans l'obligation d'effectuer des travaux de rénovation pour vous règlementer aux obligations actuelles et futures. En effet, la location des biens F et G subit, depuis le 24 aout 2022, le gel des loyers . Dès le 1er janvier 2025 les logements classés G ne pourront plus être loués. Cette interdiction va progressivement s'appliquer aux logements dont le DPE est classé F, à partir du 1er janvier 2028, puis au 1er janvier 2034 aux logements classés E.
Pour ses différentes raisons, les passoires thermiques proposées à la vente sont souvent peu chères à l’achat. Elles peuvent même constituer un investissement intéressant. Il est indispensable d’être attentif au plan de financement de la passoire thermique, et de bien étudier son dossier en prenant en compte :
- Le cout des travaux de rénovation énergétique
- Les aides financières déductibles,
- Les éventuels emprunts immobiliers accordé par la banque.
L’achat d’une passoire thermique pour un investissement locatif peut offrir des opportunités fiscales intéressantes. En achetant un tel logement, en effectuant les travaux nécessaires et en le mettant en location, il est possible de générer un déficit foncier. Cela peut conduire à d’importantes économies d’impôts, rendant l’investissement particulièrement attrayant.
Selon la dernière étude de l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), la France comptait 5,2 millions de passoires thermiques sur 30 millions de résidences principales en janvier 2022, soit plus de 17 % du parc des résidences principales.
Un certain nombre de propriétaires décident de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que d’effectuer des travaux de rénovation. Pour les investisseurs, un tel actif immobilier est très souvent vendu à un prix décoté.
L'achat d'une passoire thermique pour sa résidence principale peut être un intéressant en particulier pour les primo-accédants.
Les ménages qui accèdent à la propriété pour la première fois dans le cadre d’un achat d’une résidence principale peuvent bénéficier d’un PTZ. Il vient en complément d’un crédit immobilier classique.
Lors d’un achat d’un logement dans l’ancien, le PTZ est conditionné à la réalisation de travaux tels que :
- Des travaux d’amélioration (assainissement, aménagement de surfaces habitables, etc.)
- Des travaux d’efficacité énergétique sur l’isolation des murs ou des combles, le chauffage ou la production d’eau chaude. Ils doivent permettre d’atteindre au minimum la classe E au DPE après travaux.
L’idée d’acheter une passoire thermique ne vous a peut-être jamais effleuré, mais c’est une option qui mérite votre attention. C’est un investissement qui pourrait être judicieux.