LA LOI CARREZ
Qu’est-ce que la Loi Carrez ?
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez est une loi française imposant au vendeur de lot en copropriété (ou d’une fraction de lot) de mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. La loi vise à protéger les acquéreurs contre les vendeurs qui surestimaient la superficie de leur logement.
Le calcul de la superficie loi Carrez ne s’applique que pour les biens immobiliers en copropriété :
- Copropriété verticale : appartement dans un immeuble
- Copropriété horizontale : maison dans un lotissement
Il permet de distinguer les parties de jouissance privative des parties communes. Le diagnostic Carrez n’est pas nécessaire pour la vente d’une maison individuelle sur un terrain hors lotissement, ni à l’achat d’un bien sur plan, ni à l’achat d’un terrain à bâtir. Elle ne s’applique pas non plus à la cave ou la place de parking.
Calcul de la superficie privative
La superficie privative, loi Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne. Contrairement aux caves et aux emplacements de stationnement qui ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la superficie privative, les sous-sols, combles aménagés ou non aménagés, les greniers, remises, réserves et vérandas sont pris en compte à condition que la hauteur sous-plafond soit d’au moins 1,80 m.
Quelle différence entre superficie privative (loi Carrez) et superficie habitable (loi Boutin) ?
La mesure de superficie des parties privatives (loi Carrez) se rapproche de la superficie habitable (loi Boutin). Cependant, il subsiste des différences notables : les sous-sols, combles non aménagés, vérandas, greniers, remises, réserves ne sont pas pris en compte dans la surface habitable (loi Boutin). Cela peut avoir des différences importantes surtout si le bien dispose d’une partie aménagée en sous-sol (appartement en souplex). La partie en sous-sol ne sera pas comptée dans la surface habitable. La superficie privative, dite Carrez, est obligatoire pour la vente de lots en copropriété ; la superficie habitable, dite Boutin, est obligatoire pour toutes locations.
Les conséquences de la non production du métrage Loi Carrez et sanctions en cas d’erreur.
En cas d’absence de mesurage Carrez, annexé à l’acte de vente, l’acheteur a 1 mois pour solliciter l’annulation de la vente. S’il s’avère que la superficie indiquée dans l’acte de vente est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur a un an pour demander une diminution du prix. Le calcul se fera au prorata du prix des m² payé en trop. Le mesurage de la surface privative Carrez peut-être réalisé par le vendeur, mais il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel (diagnostiqueur ou architecte). Cela permet au vendeur de se protéger en cas de contestation de l’acheteur et, le cas échéant, de se retourner contre le professionnel qui a établi le mesurage. En revanche, si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne pas lieu à un supplément de prix.
Le diagnostic loi Carrez reste valable indéfiniment dans le temps. Il est donc inutile d’en refaire un à chaque vente du logement sauf si une modification et, ou, rénovation viennent changer la superficie privative.
CENTURY 21 - JM Conseil MENNECY