IMMOBILIER : LES CHANGEMENTS AU 1ER JANVIER 2025

Chaque nouvelle année arrive avec ses changements en matière de loi et de fiscalité. 2025 ne déroge pas à la règle. Parmi les changements en matière d’immobilier, nous avons :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 

La réalisation du DPE est obligatoire, depuis 2006 pour tous les logements en vente et depuis 2007 pour les logements en location.  Le DPE permet de mesurer la performance énergétique du bien, en analysant sa consommation d'énergie et son impact en matière d'émission de gaz à effet de serre. 

Le diagnostic de performance énergétique connaît cette année plusieurs changements, à savoir :

La loi du 19 novembre 2024 oblige pour tous les logements constituant la résidence principale, proposés à la location au 1er janvier 2025, à délivrer le diagnostic de performance énergétique (DPE) que le logement soit vide ou meublé. Cette obligation est aussi appliquée pour les logements meublés de tourisme occupés plus de 4 mois dans l'année, situés en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage. Les logements meublés de tourisme occupés moins de 4 mois par an sont exemptés du DPE. Il est important de noter que cette durée se calcule en fonction du nombre effectif de jours d'occupation, qu'ils soient consécutifs ou non...

En France métropolitaine et en Corse, depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G au DPE sont interdits à la location. Aucun bail ou renouvellement de bail d'un logement classé G ne pourra être signé. Les logements de tourisme loués plus de 4 mois dans l'année (consécutifs ou non) situés en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage doivent également attester d'un DPE classé au moins en F. A noter que la loi accorde davantage de pouvoir aux maires et communes. Les élus locaux ont la possibilité de demander aux propriétaires de locations meublées de tourisme de leur fournir le DPE du logement en cours de validité. La demande peut intervenir à tout moment. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour transmettre le DPE, sous peine de recevoir une sanction administrative de 100 € par jour.

Bien que la durée de validité d'un DPE soit de 10 ans, les diagnostics de performance énergétique effectués avant le 1er juillet 2021 sont dorénavant obsolètes, tels que  sont les dispositifs de l'article D126-19 du Code de la construction et de l'habitation. Depuis le 1er janvier 2025 le DPE pour la vente ou la location devra avoir été réalisé depuis le 1er juillet 2021.

Depuis le 1er avril 2023, les maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements ayant un propriétaire unique, considérés comme énergivores, doivent faire l'objet d'un audit énergétique en cas de vente. Il s'agissait des logements dont la classe énergétique est en G et F. Depuis le 1er janvier 2025 l'audit énergétique est également obligatoire pour les logements classé E en cas de vente.

Le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots. Jusqu'alors, seules les copropriétés de plus de 200 lots étaient concernées.

Depuis le 1^er janvier 2025, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ou un projet de PPT devient obligatoire pour les ventes de lots de copropriété, dont les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans et comprenant entre 15 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce. Jusqu’alors, l’obligation de remettre ces informations ne portait que sur les copropriétés de plus de 200 lots.

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) a pour but principal de planifier et d’anticiper les travaux prévus au sein des parties communes intérieures et extérieures des copropriétés.Ces travaux concernent principalement la conservation du bâtiment contre les risques naturels de vieillissement, toute mesure visant à protéger les habitants ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Cette mesure portant sur la protection de l’environnement est publiée au Journal officiel du 24 août 2021 dans la Loi Climat et Résilience. Elle nous amène vers une prise de conscience collective, nous faisant adopter des mesures adéquates visant à réduire l’impact de nos modes de vie sur l’environnement.

Fin du dispositif de défiscalisation Pinel.

Le dispositif Pinel, lancé en 2014, avait pour objectif de favoriser la construction de logements et faciliter l'accès au logement, pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Il permettait aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt lors d'un investissement locatif dans le neuf. 

En conformité avec l'article 168 de la Loi de finances pour 2021, le Pinel avait été prolongé de 3 ans. Le dispositif qui devait prendre fin au 31 décembre 2024 a obtenu un sursis exceptionnel jusqu'au 31 mars 2025. Cette extension offre aux investisseurs un temps supplémentaire pour finaliser leurs projets immobiliers, sous réserve d'avoir signé un contrat de réservation avant la fin 2024.

La reconduction de MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est l'aide qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Elle est dédiée aux particuliers. Les pouvoirs publics l'ont mis en place au 1er janvier 2020 par le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié, cette aide financière est versée sous forme d'une prime à la transition énergétique et versée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) : MaPrimeRénov'.

Le décret 2024-1143 du 4 décembre 2024 permet de prolonger jusqu’au 31 décembre 2025 le financement des travaux de rénovation énergétique des logements dédiés aux particuliers. Depuis 2024, cette aide d’Etat se décline sous 3 formats.

• MaPrimeRénov’ – le parcours par geste est dédié à la réalisation d’un seul poste de travaux (isolation des murs, changement de fenêtre, installation d’une VMC, etc.)
• MaPrimeRénov’ – le parcours accompagné est plus drastique, il est dédié aux rénovations d’ampleur. Pour y avoir droit, le chantier doit prévoir plusieurs gestes de travaux dont 2 au minimum d’isolation pour permettre de gagner au moins 2 classes énergétiques au logement (en passant par exemple de F à D). Il faut passer par un Accompagnateur Rénov’. En contrepartie, les aides sont plus importantes, elles peuvent couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux et plafonnées à 70 000 € pour un revenu modeste et lorsque le chantier permet un saut de 4 classes dans le diagnostique de performance énergétique (DPE).
• MaPrimeRénov’ – Copropriété, pour rénover les parties communes et certaines parties privatives au sein des copropriétés.

Il y a tout de même quelques évolutions majeures, pour le parcours accompagné. Les aides pour les ménages aux revenus supérieurs sont fortement diminuées. Jusqu’alors, l’aide pouvait couvrir 30 % du budget travaux lorsque le chantier permettait de sauter 2 classes et 35 % pour un saut de plus de 2 classes. Au 1^er janvier 2025, l’aide ne sera que de 10 % pour un saut de 2 classes énergétiques, 15 % pour un gain de 3 classes et de 20 % pour un saut supérieur à 3 classes. Le parcours MaPrimeRénov’ devient bien moins intéressant pour cette catégorie de ménages.

Afin de faciliter le financement des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, il est possible de solliciter un prêt à taux zéro : l’éco-PTZPrimeRénov’. Le montant emprunté ne pourra pas dépasser le reste à charge du ménage avec un maximum de 50 000 €. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 20 ans, en fonction de la situation du ménage.

De nouveaux seuils pour la RE2020.

La Réglementation Environnementale RE2020, entré en vigueur en 2022 évolue au 1^er janvier 2025 avec de nouveaux seuils carbone pour les maisons et appartements neufs dont les demandes de permis de construire sont déposées à partir du 1^er janvier 2025. L’objectif est de réduire encore l'empreinte environnementale et encourager les matériaux biosourcés et les systèmes énergétiques renouvelables. De nouveaux seuils entreront en application à partir du 1^er janvier 2028, puis du 1^er janvier 2031.

D’autres changement à venir ?

D’autres changements étaient à prévoir pour 2025. Le projet de loi de finances (PLF 2025) devait apporter quelques mises à jour en matière de politique de logement et fiscalité. Cependant avec le changement de gouvernement fin 2024, le budget 2025 n’a pas été adopté. Les discussions sur le PLF 2025 restent à venir. Plusieurs sujets relatifs à l’habitat pourraient faire l’objet de modifications, comme par exemple :

• La hausse des frais de notaire
• L’extension du PTZ (prêt à taux zéro) à l’ensemble du territoire, en réintégrant les maisons individuelles.
• Le taux d’imposition sur les plus-values, en cas de vente de terrains constructibles
• L’exonération des droits de donation, en vue d’acheter un logement neuf.

Toutes ces pistes restent à ce jour à l’état de projet. Les mesures en matière d’immobilier qui figureront dans le PLF seront communiquées dès la validation officielle du budget de l’Etat.

CENTURY 21 - JM Conseil

MENNECY 

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